在北京大學(xué)、清華大學(xué)等EMBA班的授課中，經(jīng)常有總裁班的學(xué)員問我這樣的話題：房地產(chǎn)受到打壓后，中國還會出現(xiàn)像房地產(chǎn)那樣“暴利”的行業(yè)嗎?
我的回答是：任何行業(yè)都有“暴利”的機會，但任何行業(yè)都不可能永遠“暴利”!
所謂的“暴利”是相對而言的，它是每一個行業(yè)從市場培育期走向成熟期的必然階段，當(dāng)年的家用電器、BB機、手機、電腦等行業(yè)同樣如此。房地產(chǎn)之所以備受關(guān)注，是因為它與百姓生活的關(guān)聯(lián)度和對民生影響的重要程度所導(dǎo)致的。
1980年以前，中國并沒有房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)年人們對“房地產(chǎn)”的認知，如同現(xiàn)在人們對未來中國可能出現(xiàn)的“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)或生態(tài)農(nóng)莊”的認知度一樣陌生。
所謂“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”，是指中國很有可能會在未來的5-10年內(nèi)，出現(xiàn)以租賃農(nóng)村土地，或建立有機農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地為主要業(yè)務(wù)的新興產(chǎn)業(yè)。這個產(chǎn)業(yè)將在“土地流轉(zhuǎn)”、“城鎮(zhèn)化建設(shè)”和“農(nóng)民進城”等一系列的宏觀政策和鼓勵措施下快速形成。
第一，大量流轉(zhuǎn)出來的農(nóng)村土地，將在地方政府的干預(yù)和規(guī)劃下，有償租賃給相關(guān)財團、機構(gòu)，并通過收取大規(guī)模流轉(zhuǎn)出來的土地租金獲得長期、穩(wěn)定的地方財政收入。
第二，租賃土地的財團、機構(gòu)，在租賃的土地上經(jīng)營高附加值的經(jīng)濟作物、從事農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈控制或現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)�；a(chǎn)，從而獲取利潤。
第三，從事土地租賃中介業(yè)務(wù)的“土地買辦”獲得相應(yīng)的勞務(wù)費用。
第四，廣大農(nóng)民將通過出讓土地使用權(quán)而獲得數(shù)額相當(dāng)?shù)囊淮涡袁F(xiàn)金補償，此后再通過出賣剩余勞動力成為“職業(yè)農(nóng)民”。
以上推論并非空穴來風(fēng)，專家認為促使“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”業(yè)形成的理由如下：
一、人民幣對美元匯率的升值，無論利害關(guān)系誰是誰非，它最終導(dǎo)致的結(jié)果必然是拉動中國經(jīng)濟增長“三駕馬車”之一的外貿(mào)出口損失慘重。國家提出的“轉(zhuǎn)變發(fā)展方向、改變發(fā)展思路”已明確說明以加工外貿(mào)為主的宏觀發(fā)展方向的危機和風(fēng)險性。拉動中國經(jīng)濟增長的另兩駕馬車中，唯一堅挺的是“內(nèi)需”市場。而拉動內(nèi)需的“重要支柱”產(chǎn)業(yè)是“房地產(chǎn)”和“汽車制造業(yè)”，顯然依靠單一的“私家車”是無法長久拉動GDP增長的。
二、房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)聲鶴唳絕不僅僅是部分城市“房價過高”的問題。平均占地方政府財政收入79%(中央電視臺語)的“土地財政”現(xiàn)象不可能長久持續(xù)，“城市化”的腳步也將隨著城市擴張的“地皮極限”而無法長久供應(yīng)政府的財政需求。相反，農(nóng)村土地則是目前地方政府唯一可以長期重復(fù)利用的、穩(wěn)定的，也是最大的財政保障來源。
三、2008年底中央提出的“土地流轉(zhuǎn)”，以及關(guān)于農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，其根本目的就在于將農(nóng)村“剩余”的勞動力和“閑置”土地集中利用。最佳“集中利用”農(nóng)村土地的辦法只有一個：租賃。
四、大量如“聯(lián)想”這樣的國內(nèi)知名公司已悄悄地把資金向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，它們的目的當(dāng)然不可能是簡單地去“種水稻”。
中國是一個農(nóng)業(yè)大國，當(dāng)前的“商機”已經(jīng)顯現(xiàn)，未來的中國“首富”必將在“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”或“生態(tài)農(nóng)莊”行業(yè)的名單中產(chǎn)生，請拭目以待。
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