我國著名投資銀行家與并購專家王世渝先生牽頭組織北京有關機構和專家。經充分論證，向河北省資本研究會提供了“組建雄安新區(qū)土地投資信托基金”的重要建議（王世渝先生為河北資本研究會特聘高級專家），并希望將此具有重大創(chuàng)新意義的方案轉給省政府和雄安新區(qū)管委會決策參考。
一、土地信托基金產生的背景和環(huán)境條件
房地產信托投資基金（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。是資產證券化的一種成熟產品。最早產生于美國，早在1960年美國就有了第一個REITs產品。1964年美國通過國會立法設立了REITs市場。目前美國就有數(shù)千億美元市值的基金規(guī)模。后來美國的經驗紛紛借鑒到各發(fā)達國家資本市場，包括日本、澳大利亞等。中國香港也在2006年創(chuàng)辦了第一個REITs產品。2005年中國銀監(jiān)會就提出組建土地投資信托基金的設想，2008年金融危機時，此方案曾被溫家寶總理作為應對金融危機的四大對策之一，可是由于種種原因沒有創(chuàng)立。 在雄安新區(qū)創(chuàng)立之際，重提組建土地投資信托基金方案可以說是“天時、地利、人和”。
中央要求雄安新區(qū)首先要定位為創(chuàng)新驅動引領區(qū)，要堅持實施創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略，加快制度創(chuàng)新、機制創(chuàng)新和科技創(chuàng)新，打造京津冀體制、機制創(chuàng)新高地。 建立房地產開發(fā)機制創(chuàng)新是新區(qū)整個體制創(chuàng)新的重要內容之一。
京津冀協(xié)同發(fā)展專家委員會副組長鄔賀銓曾指出，雄安新區(qū)要走一條控制房地產價格，保障民生住房的路子，即“政府直接管理部分土地，建成公租房，房價很便宜，為有需要的人提供。”
省委書記趙克志說：“切實管住新區(qū)、新區(qū)周邊、京津冀交界地區(qū)房價、地價，同時建立可持續(xù)的長效機制，研究制定與新區(qū)功能定位相適應的人口和住房政策。”
新區(qū)的新定位、新機制為土地投資信托基金的創(chuàng)立提供了政策環(huán)境和前提條件。根據(jù)黨中央以及各級領導設立雄安新區(qū)的精神，借鑒發(fā)達國家設立REITs的成功經驗和中國國情，我們完全可以通過創(chuàng)新方式設立雄安新區(qū)房地產投資信托基金，推動城市規(guī)劃、發(fā)展理念、產業(yè)導入、運作模式及管理機制、社會治理、生態(tài)治理等各個板塊統(tǒng)籌、協(xié)同、聯(lián)動發(fā)展。雄安新區(qū)成為高效、可持續(xù)的創(chuàng)新發(fā)展典范。
二，意義與作用
（一）土地信托基金是我國資本專家借鑒美國金融創(chuàng)新模式，根據(jù)建設雄安新區(qū)創(chuàng)新高地而提出的創(chuàng)新投資工具。非常符合黨中央國務院關于建設雄安新區(qū)的總體要求，符合省委省政府關于以改革創(chuàng)新的辦法研究制定適合新區(qū)發(fā)展需要的住房保障體系，不搞大規(guī)模土地批租、不搞土地財政，嚴格限制商品房開發(fā)，讓低房價成為新區(qū)吸引創(chuàng)新要素的一個核心競爭力。建立新區(qū)土地開發(fā)管理可持續(xù)的長效機制的精神。建議有關部門認真研究、細化方案，爭取使這個創(chuàng)新工具在雄安新區(qū)落地。
（二）以土地信托基金方式開發(fā)建設雄安新區(qū)，符合習近平總書記關于“房子是用來住的，不是用來炒”的講話精神。以土地信托基金投資和出租方式開發(fā)建設各類房地產，可以有效防止炒房炒地，保持新區(qū)房地產價格低廉，降低生產生活成本，激發(fā)新區(qū)發(fā)展內在動力。
（三）這是運用市場化辦法籌措建設資金，探索多元化融資渠道有效方式。中央強調新區(qū)要在在土地、財政、金融、投資等方面，強化政策創(chuàng)新。發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用和更好發(fā)揮政府作用，一些改革事項可以在新區(qū)先行先試，取得成效后再逐步推廣。土地信托方式不但可以從市場上籌集大量建設資金，可以直接減少政府對房地產的直接投資，同時是土地開發(fā)，住房制度以及城市基礎設施建設等諸多制度改革的探索。
（四）形成與國際投資通行規(guī)則相銜接的制度創(chuàng)新體系。這一投資模式已被美國，日本、澳大利亞、中國香港等國家和地區(qū)廣泛采用，并取得成功經驗。我們借鑒國際先進的投資模式可以減低風險，減少探索成本，提高建設效率。
三、基金的組建與運營
按照中央通知要求，雄安新區(qū)規(guī)劃建設以特定區(qū)域為起步區(qū)先行開發(fā)，起步區(qū)面積約100平方公里，中期發(fā)展區(qū)面積約200平方公里，遠期控制區(qū)面積約2000平方公里； 目前確定先行啟動30平方公里區(qū)域的規(guī)劃設計。在中央總的發(fā)展規(guī)劃盤子里，借鑒國際上成熟的房地產金融成熟的市場模式，結合中國國情以及雄安新區(qū)特點引進房地產投資信托基金（REITs）模式，成立雄安新區(qū)房地產信托投資基金。
（一）基金初始資本：資產池+資金池。 將新區(qū)政府用于住宅及企業(yè)、商業(yè)用地等開發(fā)用地、醫(yī)療文化科技等經營性事業(yè)單位用地一級開發(fā)完成后，裝入信托基金，建立起“資產池”。以資產池的土地基礎存量價值為基礎，向國開行、保險機構、四大資產管理公司等國家主流金融機構募資以用于啟動區(qū)的基本建設，在2-3年內實現(xiàn)啟動區(qū)初具雛形。
（二）基金的規(guī)模。按照70%住宅比例以及戶均90平米計算，約15.5萬套住宅計算，土地投資信托基金初期規(guī)模按1000億元人民幣；持有各類物業(yè)2000萬平方米設計。
（三）基金的收益與增值。信托基金委托第三方物業(yè)管理公司對其持有的物業(yè)進行管理，按照政府限定的價格對外進行出租并收取租金，扣除管理費之后以租金向投資者支付投資回報，實現(xiàn)基金穩(wěn)定的現(xiàn)金流和投資收益。
（四）基金的上市交易。一旦新區(qū)具有租金收益后，即可申請中央證券監(jiān)管部門批準將資產打包進行上市掛牌流通，通過拆分資產份額，拉動社會資本參與投資，建立形成雄安新區(qū)長期持續(xù)的融資渠道。
（五）基金的增發(fā)與在融資，在國外，REITs對已經建成或帶有租約的不動產進行估值并通過資本市場向公眾投資者發(fā)行，已成為一個較為成熟的投資品種。土地信托基金有了一定規(guī)模的穩(wěn)定租金收入，進入正常運營后，可以根據(jù)新區(qū)建設的資金需要，不斷向社會和資本市場增發(fā)，實現(xiàn)滾動發(fā)展，良性循環(huán)。
同時，通過新區(qū)建設的不斷擴展及資本的流通，預計每年可實現(xiàn)7%-8%的固定收益及權益增值所帶來的收益，將更大范圍內吸引社會機構與個人源源不斷地參與到投資隊伍之中來，從而全面解決雄安新區(qū)的融資問題。
（六）基金的管理機構。成立由政府與社會資本聯(lián)合組成的雄安新區(qū)投資信托基金管理公司，該基金管理公司由政府控股，保障政府的宏觀管控權，旗下設立若干交通、環(huán)保、通信、娛樂等各行業(yè)的子公司，為社會各個領域的運行發(fā)展提供最具專業(yè)化的管理與服務，實現(xiàn)社會產業(yè)功能的最大化。同時，該基金管理公司還可通過品牌授權經營、收購、合資、聯(lián)營等形式引入全球各類優(yōu)質產業(yè)資源形成產業(yè)基金，從而實現(xiàn)基金管理公司資產的流動及增值。
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